據(jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，成交冷清，業(yè)主維權(quán)，是開發(fā)商最不愿意碰到的兩件事。對(duì)北京通州的樓盤金隅花石匠的開發(fā)商—北京金隅股份有限公司（601992.SH，以下簡(jiǎn)稱“金隅股份”）而言，卻同時(shí)遭遇這兩樁事。
2010年6月30日，金隅花石匠首次取得預(yù)售，推出352套房源，目前已售出313套。2011年10月，本應(yīng)該一期業(yè)主收樓的時(shí)間，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)外墻保溫材料使用的是B2級(jí)可燃材料，不符合2011年3月14日公安部消防局頒發(fā)的2011年65號(hào)文規(guī)定的A級(jí)不可燃材料，而采取維權(quán)行動(dòng)并延續(xù)至今。與此同時(shí)，金隅花石匠二期1607套房源在2010年11月28日已對(duì)外預(yù)售，截至目前僅成交15套，慘淡至極。
對(duì)于外墻保溫材料的問題，金隅股份辦公室主任助理劉昌盛向時(shí)代周報(bào)記者表示：“嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，采用了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和公安部聯(lián)合頒布的現(xiàn)行有效標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)也均符合相關(guān)規(guī)定。”至于二期成交冷清，他把其歸咎于市場(chǎng)原因，并稱“針對(duì)商品房市場(chǎng)的冷清局面，金隅股份加碼保障房業(yè)務(wù)，由之前的30%提升至現(xiàn)在的50%�！�
外墻保溫材料一點(diǎn)就燃
坐到北京地鐵八通線終點(diǎn)土橋站，向東北方向行走1.2公里，便是金隅花石匠。時(shí)代周報(bào)記者在金隅花石匠業(yè)主王先生的帶領(lǐng)下，來到一期12號(hào)樓。在陽(yáng)臺(tái)上，王先生用鑰匙在外墻上輕輕戳了一小會(huì)，就露出掌心大小面積的墻體，取出其中白色顆粒狀的保溫材料。王先生用打火機(jī)一點(diǎn)，保溫材料立即就燃燒起來。
王先生向時(shí)代周報(bào)記者透露，金隅花石匠一期11棟、12棟、14棟、15棟、16棟樓房外墻面均使用的是B2級(jí)可燃材料。而據(jù)購(gòu)房合同顯示，小區(qū)外墻保溫材料名為“模塑聚苯乙烯發(fā)泡板”，該材料便是B2級(jí)可燃材料之一。
金隅股份嚴(yán)格按合同約定執(zhí)行，王先生為何還深表不滿？
近年來，南京中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、哈爾濱經(jīng)緯360度雙子星大廈、濟(jì)南奧體中心、北京央視新址附屬文化中心、上海膠州教師公寓、沈陽(yáng)皇朝萬鑫大廈等相繼發(fā)生建筑外保溫材料火災(zāi)。在此背景下，2011年3月14日，公安部消防局頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步明確民用建筑外保溫材料消防監(jiān)督管理有關(guān)要求的通知》（以下簡(jiǎn)稱65號(hào)文），規(guī)定“民用建筑外保溫材料采用燃燒性能為A級(jí)的不可燃材料”，“2011年3月15日起，各地受理的建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核和消防驗(yàn)收申報(bào)項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本通知要求”。
對(duì)于已經(jīng)審批同意的在建工程、未建工程，如材料為B1、B2級(jí)，都應(yīng)改為A級(jí)不燃材料。
“國(guó)家規(guī)定了用A級(jí)，開發(fā)商用的保溫材料卻是B2級(jí)�！蓖跸壬J(rèn)為，國(guó)家相關(guān)規(guī)定的法律效力大于與金隅股份簽訂的購(gòu)房合同。對(duì)此，劉昌盛并不否認(rèn)，且承認(rèn)金隅花石匠一期外墻保溫材料確實(shí)是B2級(jí)材料，但強(qiáng)調(diào)“金隅花石匠在3月15日之前，就完成了外墻保溫材料的施工，因此無需按規(guī)定修改”。
金隅股份的說法引來多位業(yè)主的一致否認(rèn)。家住金隅花石匠附近，并且購(gòu)買一期房源的趙小姐向時(shí)代周報(bào)記者表示，其一直用相機(jī)記錄該樓盤的，外墻保溫材料是4、5月份才施工的。
“如果業(yè)主真的一直用相機(jī)記錄，為何在4、5月份外墻保溫材料施工時(shí)，不去檢驗(yàn)一下，10月收房的時(shí)候，才提出這個(gè)問題�！眲⒉①|(zhì)疑業(yè)主的說法。趙小姐則表示，當(dāng)時(shí)只是看到在施工，并未想到材料會(huì)不合格，所以只是遠(yuǎn)遠(yuǎn)拍照，并未走進(jìn)檢驗(yàn)。
拒不按新規(guī)定執(zhí)行
關(guān)于外墻保溫材料的施工進(jìn)程，業(yè)主與開發(fā)商無法達(dá)成統(tǒng)一。然而，劉昌盛還提出了，在執(zhí)行國(guó)家相關(guān)針對(duì)外墻保溫材料的規(guī)定時(shí)，金隅股份還感到困惑。
據(jù)了解，2009年9月25日，公安部聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《民用建筑外保溫系統(tǒng)及外墻裝飾防火暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱46號(hào)文），其中第二條規(guī)定，民用建筑外保溫材料的燃燒性能宜為A級(jí)，且不應(yīng)低于B2級(jí)�！�65號(hào)文頒發(fā)之后，并未表明46號(hào)文作廢，而兩個(gè)文件中對(duì)保溫材料規(guī)定并不一致�！眲⒉⑷缡潜硎�。
對(duì)于上述兩個(gè)文件，業(yè)主的理解是，46號(hào)文規(guī)定宜為A級(jí)，65號(hào)文規(guī)定只能用A級(jí)。“既然有新規(guī)定，為何不按新規(guī)定執(zhí)行？”
時(shí)代周報(bào)記者查閱相關(guān)資料了解到，B2級(jí)材料并非易燃，只是可燃，一般情況下不會(huì)發(fā)生燃燒，只有在裝修不當(dāng)?shù)那闆r下才會(huì)發(fā)生火災(zāi)，而上述大火都屬于這樣的情況。而在65號(hào)文發(fā)布之前，外墻保溫不燃材料市場(chǎng)份額國(guó)內(nèi)使用只有不足5%。如果使用A級(jí)防火材料，外墻成本將增加180-200元/平方米。劉昌盛也表示，就此問題金隅股份咨詢過相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，業(yè)內(nèi)人士的答復(fù)是：“目前A級(jí)防火材料市場(chǎng)相當(dāng)混亂，產(chǎn)能不足且質(zhì)量難以保證”、“且A級(jí)防火材料保溫效果不如其他材料，在制造過程中污染較大”、“46號(hào)文是兩個(gè)部門聯(lián)合頒發(fā)的，65號(hào)文只是消防局的一個(gè)通知，46號(hào)文法律效力更大。65號(hào)文只是一個(gè)過渡性文件，維穩(wěn)的意義大于執(zhí)行的意義�！�
針對(duì)過渡一說，65號(hào)文確實(shí)有提及，公安部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在修訂有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，在新標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定發(fā)布前，執(zhí)行65號(hào)文。業(yè)主質(zhì)疑“過渡性文件就不應(yīng)該得到執(zhí)行嗎？”
據(jù)了解，業(yè)主已經(jīng)三次向金隅股份提出，重新建設(shè)外墻保溫材料，然而金隅股份并未答應(yīng)。時(shí)代周報(bào)記者就業(yè)主該需求再次咨詢金隅股份，金隅股份并未就此回應(yīng)。
成交冷清轉(zhuǎn)戰(zhàn)保障房
一期產(chǎn)品深陷業(yè)主維權(quán)的糾紛之中，金隅花石匠二期產(chǎn)品又嚴(yán)重滯銷。
2010年11月28日，金隅花石匠1607套房源拿到預(yù)售，24號(hào)、25號(hào)等數(shù)棟樓取得預(yù)售，其備案價(jià)格均在2.4萬元/平方米左右，截至目前僅24棟樓、31棟樓有成交，合計(jì)成交15套，成交均價(jià)為15811元/平方米。金隅股份坦言通州樓市整體冷清，金隅花石匠二期成交少不足為奇。然而，時(shí)代周報(bào)記者了解到，2011年，通州樓市的整體消化率為20%左右，而金隅股份的消化率不到1%。反觀金隅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，遠(yuǎn)洋一方、K2百合灣、京貿(mào)國(guó)際城，在降價(jià)之后都取得不錯(cuò)的成交。而金隅花石匠的價(jià)格基本沒有變化。時(shí)代周報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目的地價(jià)為1909元/平方米，相比周邊項(xiàng)目高達(dá)5000-6000元/平方米的項(xiàng)目而言，降價(jià)空間更大，金隅花石匠為何選擇按兵不動(dòng)？
“通州市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)淡，大多數(shù)樓盤并未明顯降價(jià)。金隅花石匠的價(jià)格處于市場(chǎng)平均值，因此成交不容樂觀�！北本┲性禺a(chǎn)分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)通州分校將落戶金隅花石匠，有這一利好做支撐，他們就不著急賣樓了。此外，降價(jià)的樓盤都是資金偏緊的，而金隅股份卻并不缺錢。
據(jù)了解，金隅股份涉及水泥、商品混凝土、房地產(chǎn)三大板塊。據(jù)國(guó)泰君安的研究報(bào)告，三大板塊的業(yè)績(jī)均處于上升態(tài)勢(shì)，并給予金隅股份增持評(píng)級(jí)。
此外，自2009年以來，隨著北京保障安居工程的大發(fā)展，金隅股份的保障房業(yè)務(wù)也取得了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。2009年，其保障房結(jié)算面積11.3萬平米，同比增長(zhǎng)157%；2010年，保障房結(jié)算面積45萬平米，再度激增298%，占總的結(jié)算面積比達(dá)到52%。作為北京最早最大保障房建設(shè)者之一，金隅股份目前已累計(jì)開發(fā)保障性住房400多萬平方米，提供住房近5萬套。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，金隅股份的保障房?jī)?chǔ)備面積約為114萬平方米，占到其總土地儲(chǔ)備的20%，今年也將有一部分保障房?jī)?chǔ)備用地轉(zhuǎn)為開發(fā)用地。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示，考慮到地方政府受困于“土地財(cái)政”，以及已經(jīng)存在的巨額地方債，而保障房建設(shè)尤其是公租房和廉租房建設(shè)資金壓力大，地方政府拿什么來回購(gòu)保障房成為問題。
如此來看，保障房業(yè)務(wù)雖利潤(rùn)穩(wěn)定，但如果政府在回購(gòu)時(shí)間上稍有拖延，立即會(huì)增加金隅股份的資金成本，能否借助保障房盈利還得打上一個(gè)問號(hào)。